Memahami Berapa Lama Investasi Rumah Sakit Kembali dengan Memperhitungkan Nilai Waktu Uang
Dalam sebuah Feasibility Study (FS) Rumah Sakit, salah satu pertanyaan paling penting dari investor atau pemilik adalah:
«“Kalau saya menginvestasikan uang untuk membangun rumah sakit, kapan uang saya akan kembali?”»
Pertanyaan tersebut dapat dijawab dengan menggunakan Payback Period.
Namun, dalam investasi rumah sakit yang membutuhkan modal besar dan memiliki masa pengembalian yang panjang, terdapat metode yang lebih realistis, yaitu Discounted Payback Period (DPP).
—
1. Apa Itu Discounted Payback Period?
Secara sederhana, Discounted Payback Period adalah waktu yang dibutuhkan sampai nilai investasi awal kembali, setelah arus kas masa depan disesuaikan dengan nilai uang saat ini.
Bahasa sederhananya:
«DPP menunjukkan berapa tahun yang diperlukan agar uang yang kita investasikan hari ini kembali, dengan memperhitungkan bahwa nilai uang di masa depan tidak sama dengan nilai uang hari ini.»
Misalnya, kita menginvestasikan:
Rp100 miliar
Kemudian rumah sakit menghasilkan arus kas setiap tahun.
Kalau hanya menggunakan Payback Period biasa, kita cukup menjumlahkan arus kas sampai mencapai Rp100 miliar.
Tetapi pada DPP, arus kas tersebut terlebih dahulu “didiskontokan” atau dikonversikan ke nilai uang saat ini.
—
2. Mengapa Uang Hari Ini Berbeda dengan Uang 10 Tahun Lagi?
Ini merupakan konsep paling penting untuk memahami DPP.
Misalnya seseorang menawarkan kepada kita:
A. Menerima Rp1 miliar hari ini
atau
B. Menerima Rp1 miliar 10 tahun lagi
Secara nominal memang sama-sama Rp1 miliar.
Tetapi secara ekonomi, nilainya tidak sama.
Mengapa?
Karena uang yang kita miliki hari ini dapat:
– digunakan untuk bisnis,
– diinvestasikan,
– menghasilkan keuntungan,
– terkena inflasi apabila hanya disimpan,
– atau digunakan untuk membayar kewajiban.
Oleh karena itu:
«Rp1 miliar yang diterima hari ini memiliki nilai ekonomi lebih tinggi dibandingkan Rp1 miliar yang baru diterima beberapa tahun kemudian.»
Inilah yang disebut Time Value of Money (TVM) atau nilai waktu uang.
—
3. Mengapa DPP Penting dalam FS Rumah Sakit?
Investasi rumah sakit biasanya memiliki karakteristik:
– membutuhkan investasi awal yang besar,
– pembangunan membutuhkan waktu,
– membutuhkan alat kesehatan yang mahal,
– membutuhkan tenaga medis dan nonmedis dalam jumlah besar,
– membutuhkan modal kerja,
– pendapatan rumah sakit berkembang secara bertahap,
– dan pengembalian investasi dapat membutuhkan waktu bertahun-tahun.
Karena itu, investor tidak cukup hanya mengetahui:
«“Kapan modal kembali?”»
Tetapi juga perlu mengetahui:
«“Kapan modal kembali jika nilai waktu uang diperhitungkan?”»
Di sinilah DPP menjadi penting.
—
4. Perbedaan Payback Period dan Discounted Payback Period
Perbedaannya dapat dijelaskan secara sederhana.
Aspek| Payback Period| Discounted Payback Period
Menghitung waktu pengembalian modal| Ya| Ya
Memperhitungkan nilai waktu uang| Tidak| Ya
Menggunakan cash flow| Ya| Ya
Menggunakan discount rate| Tidak| Ya
Lebih konservatif| Relatif tidak| Ya
Cocok untuk investasi jangka panjang| Perlu dilengkapi| Lebih informatif
Contoh sederhana
Misalnya investasi rumah sakit:
Rp100 miliar
Cash flow:
Tahun| Cash Flow
1| Rp10 M
2| Rp15 M
3| Rp20 M
4| Rp25 M
5| Rp30 M
Secara sederhana:
Rp10 M + Rp15 M + Rp20 M + Rp25 M + Rp30 M
= Rp100 M
Maka Payback Period terlihat sekitar 5 tahun.
Tetapi belum tentu DPP-nya 5 tahun.
Mengapa?
Karena Rp30 miliar yang diterima pada tahun ke-5 tidak memiliki nilai yang sama dengan Rp30 miliar hari ini.
Setelah didiskontokan, nilai sekarang dari seluruh cash flow tersebut akan menjadi lebih kecil.
Akibatnya:
«Discounted Payback Period biasanya lebih lama dibandingkan Payback Period biasa.»
—
5. Bagaimana Cara Menghitung DPP?
Secara sederhana terdapat tiga langkah.
Langkah 1 – Tentukan Investasi Awal
Misalnya:
Total investasi = Rp100 miliar
Investasi dapat mencakup:
– tanah,
– bangunan