Memahami Tingkat Keuntungan Investasi dengan Bahasa Sederhana
Dalam melakukan Feasibility Study (FS) pembangunan atau pengembangan rumah sakit, investor biasanya ingin mengetahui beberapa hal:
«“Berapa keuntungan yang bisa saya dapatkan dari investasi ini?”»
«“Apakah keuntungan tersebut sebanding dengan modal yang saya keluarkan?”»
«“Kalau dibandingkan dengan alternatif investasi lain, bagaimana tingkat pengembaliannya?”»
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, dalam analisis keuangan kita mengenal beberapa indikator, antara lain:
– NPV (Net Present Value)
– IRR (Internal Rate of Return)
– Payback Period (PP)
– Discounted Payback Period (DPP)
– ARR (Accounting Rate of Return)
Salah satu indikator yang sering membingungkan investor adalah ARR, terutama karena sama-sama berbentuk persentase seperti IRR.
Padahal, ARR dan IRR memiliki konsep yang berbeda.
—
1. Apa Itu ARR?
ARR adalah singkatan dari Accounting Rate of Return.
Dalam bahasa sederhana, ARR menunjukkan:
«Seberapa besar rata-rata keuntungan akuntansi yang dihasilkan investasi dibandingkan dengan nilai investasi atau rata-rata investasi yang digunakan.»
ARR menggunakan laba akuntansi (accounting profit) sebagai dasar perhitungannya.
Ini penting karena ARR melihat keuntungan berdasarkan laporan laba rugi, bukan berdasarkan arus kas.
—
2. Contoh Sederhana ARR
Misalnya sebuah rumah sakit membutuhkan investasi:
Rp100 miliar
Setelah beroperasi, rumah sakit menghasilkan laba bersih rata-rata:
Rp10 miliar per tahun.
Secara sederhana:
ARR = Rata-rata laba tahunan ÷ Investasi
Maka:
ARR = Rp10 M ÷ Rp100 M
ARR = 10%
Artinya:
«Setiap Rp100 yang diinvestasikan menghasilkan rata-rata laba akuntansi sekitar Rp10 per tahun.»
Jadi investor dapat memahami ARR sebagai:
«“Rata-rata keuntungan akuntansi saya dibandingkan dengan modal yang saya investasikan.”»
—
3. Tetapi ARR Memiliki Beberapa Pendekatan
Dalam praktik, rumus ARR dapat menggunakan pendekatan yang berbeda.
Salah satu pendekatan sederhana adalah:
ARR = Rata-rata Laba Tahunan ÷ Investasi Awal × 100%
Namun ada juga pendekatan:
ARR = Rata-rata Laba Tahunan ÷ Rata-rata Nilai Investasi × 100%
Perbedaan denominator ini dapat menghasilkan angka ARR yang berbeda.
Karena itu, dalam FS sebaiknya rumus ARR yang digunakan dijelaskan secara eksplisit, sehingga investor tidak salah membandingkan angka ARR dari studi yang menggunakan metode berbeda.
—
4. Mengapa ARR Disebut “Accounting” Rate of Return?
Karena dasar perhitungannya adalah laba akuntansi.
Misalnya rumah sakit mempunyai:
Pendapatan:
Rp100 miliar
Biaya operasional:
Rp80 miliar
Penyusutan:
Rp10 miliar
Laba sebelum pajak:
Rp10 miliar
ARR akan menggunakan angka laba tersebut sebagai bagian dari dasar perhitungan.
Di sinilah ARR berbeda dengan indikator seperti IRR.
—
5. Apa Itu IRR?
IRR adalah Internal Rate of Return.
Secara sederhana:
«IRR adalah tingkat pengembalian yang membuat nilai sekarang dari seluruh arus kas investasi sama dengan nilai investasi awal.»
Bahasa awamnya:
«IRR mencoba menjawab: “Kalau investasi ini menghasilkan cash flow seperti yang diproyeksikan, sebenarnya berapa persen tingkat pengembaliannya?”»
Misalnya hasil FS menunjukkan:
IRR = 14%
Artinya, berdasarkan proyeksi cash flow investasi tersebut, tingkat pengembalian internalnya sekitar 14% per tahun.
—
6. Perbedaan Paling Sederhana ARR dan IRR
Cara paling mudah mengingatnya:
ARR melihat LABA
Sedangkan:
IRR melihat CASH FLOW
Ini adalah perbedaan yang sangat penting.
Aspek| ARR| IRR
Kepanjangan| Accounting Rate of Return| Internal Rate of Return
Dasar analisis| Laba akuntansi| Cash flow
Memperhitungkan time value of money| Tidak| Ya
Menggunakan depresiasi dalam laba| Ya| Tidak secara langsung
Berbentuk persentase| Ya| Ya
Cocok untuk melihat profitabilitas akuntansi| Ya| Tidak secara langsung
Cocok untuk analisis investasi| Sebagai indikator pendukung| Sangat umum digunakan
Memperhitungkan waktu penerimaan cash flow| Tidak| Ya
—
7. Mengapa Depresiasi Membuat ARR Berbeda dengan IRR?
Ini salah satu hal yang sering membingungkan dalam FS rumah sakit.
Rumah sakit memiliki investasi besar berupa:
– bangunan,
– alat kesehatan,
– furniture,
– IT,
– kendaraan,
– dan aset lainnya.
Aset tersebut kemudian mengalami penyusutan/depresiasi.
Misalnya:
Investasi alat kesehatan:
Rp10 miliar
Masa manfaat:
10 tahun
Secara sederhana, depresiasi:
Rp1 miliar per tahun
Depresiasi merupakan beban dalam laporan laba rugi.
Akibatnya, laba akuntansi menjadi lebih rendah.
Tetapi depresiasi bukan pengeluaran kas pada saat beban depresiasi tersebut dicatat.
Karena itu:
«Laba akuntansi dapat berbeda cukup jauh dengan cash flow.»
Dan karena ARR menggunakan laba, sedangkan IRR menggunakan cash flow, maka hasil ARR dan IRR dapat berbeda.
—
8. Contoh Sederhana ARR vs IRR
Misalnya investasi rumah sakit:
Rp100 miliar
Rumah sakit menghasilkan laba bersih rata-rata:
Rp10 miliar per tahun.
Maka secara sederhana:
ARR = 10%
Tetapi cash flow yang diterima investor mungkin lebih besar karena laba tersebut masih mengandung beban non-cash seperti depresiasi.
Misalnya cash flow rata-rata:
Rp15 miliar per tahun.
Karena IRR menggunakan cash flow dan memperhitungkan waktu penerimaan cash flow, hasil IRR bisa saja berbeda dari ARR.
Misalnya:
ARR = 10%
sedangkan:
IRR = 13%
Angka tersebut bukan berarti salah satu pasti benar dan yang lainnya salah.
Keduanya menjawab pertanyaan yang berbeda.
—
9. Analogi Sederhana untuk Orang Awam
Bayangkan sebuah rumah sakit seperti sebuah kendaraan yang digunakan untuk menghasilkan pendapatan.
ARR bertanya:
«“Menurut laporan keuangan, seberapa besar keuntungan yang dihasilkan kendaraan ini dibandingkan dengan modal yang kita keluarkan?”»
IRR bertanya:
«“Kalau kita lihat uang yang benar-benar masuk dan keluar selama investasi ini berjalan, berapa tingkat pengembalian investasi tersebut?”»
Jadi:
ARR = perspektif akuntansi
IRR = perspektif investasi/cash flow
—
10. ARR Tidak Memperhitungkan Time Value of Money
Misalnya ada dua investasi.
Investasi A
Menghasilkan laba:
Rp10 miliar per tahun.
Investasi B
Menghasilkan laba:
Rp10 miliar per tahun.
Jika hanya melihat ARR, keduanya mungkin terlihat sama.
Tetapi dari sisi investasi, waktu penerimaan cash flow bisa berbeda.
Misalnya investasi B menghasilkan cash flow lebih besar pada tahun-tahun awal.
Dari perspektif investasi, hal tersebut memiliki nilai karena:
«Uang yang diterima lebih cepat lebih bernilai dibandingkan uang yang diterima lebih lambat.»
IRR memperhitungkan konsep tersebut.
ARR tidak.
—
11. ARR vs IRR dalam FS Rumah Sakit
Dalam FS rumah sakit, keduanya dapat ditempatkan dalam posisi yang berbeda.
ARR dapat digunakan untuk:
– melihat tingkat keuntungan akuntansi,
– melihat profitabilitas investasi,
– membantu owner memahami return berdasarkan laba,
– membandingkan profitabilitas dengan target internal,
– menjadi indikator pendukung dalam analisis investasi.
IRR dapat digunakan untuk:
– menilai tingkat pengembalian investasi,
– membandingkan dengan cost of capital/WACC,
– membantu menentukan kelayakan investasi,
– melihat kemampuan investasi menghasilkan return berdasarkan cash flow.
—
12. Contoh dalam FS Rumah Sakit
Misalnya sebuah proyek rumah sakit membutuhkan:
Total investasi: Rp300 miliar
Proyeksi menunjukkan:
Rata-rata laba bersih: Rp30 miliar/tahun
Maka secara sederhana:
ARR = Rp30 M / Rp300 M × 100%
ARR = 10%
Sementara setelah seluruh cash flow selama periode investasi dihitung dan didiskontokan, misalnya diperoleh:
IRR = 13,5%
Maka kita dapat menjelaskan kepada investor:
«“Secara akuntansi, rata-rata tingkat pengembalian berdasarkan laba sekitar 10%. Namun jika dilihat dari pola arus kas investasi selama periode proyek, tingkat pengembalian internal investasi sekitar 13,5%.”»
Ini memberikan dua perspektif yang berbeda.
—
13. Apakah ARR Lebih Bagus atau IRR?
Pertanyaan tersebut sebenarnya kurang tepat.
Karena:
«ARR dan IRR bukan dua indikator yang saling menggantikan.»
Keduanya memiliki fungsi berbeda.
ARR melihat:
Profitabilitas berdasarkan laba akuntansi.
IRR melihat:
Return investasi berdasarkan cash flow dan time value of money.
Untuk menilai kelayakan investasi rumah sakit, IRR biasanya lebih relevan sebagai indikator investasi, tetapi ARR tetap dapat digunakan sebagai indikator pendukung untuk melihat profitabilitas dari perspektif akuntansi.
—
14. Jangan Membandingkan ARR dan IRR Secara Langsung
Misalnya hasil FS:
ARR = 10%
IRR = 14%
Jangan langsung mengatakan:
«“IRR lebih tinggi berarti keuntungan rumah sakit 14%.”»
Tidak sesederhana itu.
ARR dan IRR menggunakan dasar perhitungan yang berbeda.
ARR menggunakan laba akuntansi, sedangkan IRR menggunakan arus kas investasi.
Oleh karena itu, angka tersebut tidak dapat diperlakukan sebagai dua angka yang identik.
—
15. Bagaimana ARR, IRR, NPV dan Payback Dibaca Bersama?
Dalam FS rumah sakit, indikator-indikator tersebut sebenarnya saling melengkapi.
Indikator| Pertanyaan yang Dijawab
ARR| Berapa rata-rata tingkat keuntungan berdasarkan laba akuntansi?
IRR| Berapa tingkat pengembalian investasi berdasarkan cash flow?
NPV| Apakah investasi menciptakan nilai setelah memperhitungkan time value of money?
Payback Period| Berapa lama modal kembali secara nominal?
Discounted Payback Period| Berapa lama modal kembali setelah memperhitungkan nilai waktu uang?
Dengan demikian, investor mendapatkan gambaran yang lebih lengkap.
—
16. Bagaimana Menjelaskan kepada Owner Rumah Sakit?
Jika owner tidak memahami istilah keuangan, kita dapat menjelaskannya dengan sederhana:
«“Pak/Bu, ARR melihat keuntungan rumah sakit berdasarkan laporan laba rugi. Jadi kita melihat berapa rata-rata laba yang dihasilkan dibandingkan investasi.”»
Kemudian:
«“Kalau IRR berbeda. IRR melihat arus uang masuk dan keluar dari investasi selama proyek berjalan, termasuk memperhitungkan kapan uang tersebut diterima.”»
Kemudian:
«“Jadi ARR lebih melihat dari sisi akuntansi, sedangkan IRR lebih melihat dari sisi investasi dan cash flow.”»
Dengan penjelasan tersebut, owner biasanya lebih mudah memahami mengapa kedua angka tersebut bisa berbeda.
—
17. Kesimpulan
ARR (Accounting Rate of Return) merupakan indikator yang menunjukkan tingkat keuntungan investasi berdasarkan laba akuntansi.
Sementara IRR (Internal Rate of Return) menunjukkan tingkat pengembalian investasi berdasarkan arus kas investasi dengan memperhitungkan nilai waktu uang.
Cara paling mudah mengingatnya:
«ARR = Return berdasarkan LABA»
«IRR = Return berdasarkan CASH FLOW»
Dalam FS rumah sakit, ARR dapat digunakan sebagai indikator profitabilitas pendukung, sedangkan IRR lebih terkait dengan analisis kelayakan investasi.
Namun, investor sebaiknya tidak mengambil keputusan hanya berdasarkan satu indikator. ARR, IRR, NPV, Payback Period, Discounted Payback Period, EBITDA, dan cash flow sebaiknya dibaca secara bersama-sama.
Karena pada akhirnya, pertanyaan terpenting dalam investasi rumah sakit bukan hanya:
«“Berapa labanya?”»
tetapi juga:
«“Berapa uang yang benar-benar dihasilkan?”»
«“Kapan uang tersebut diterima?”»
«“Berapa lama modal kembali?”»
«“Dan apakah investasi tersebut menciptakan nilai bagi pemilik?”»
Itulah alasan mengapa analisis keuangan dalam FS rumah sakit perlu melihat laba dan cash flow secara bersamaan.