Membangun rumah sakit membutuhkan modal yang besar. Investasinya tidak hanya untuk membeli tanah dan membangun gedung, tetapi juga untuk membeli alat kesehatan, peralatan nonmedis, sistem informasi, furniture, kendaraan, serta menyiapkan modal kerja sebelum rumah sakit mampu menghasilkan pendapatan yang stabil.
Karena kebutuhan investasinya besar, pemilik rumah sakit tidak selalu menggunakan 100% modal sendiri. Sebagian modal dapat berasal dari pinjaman bank.
Secara sederhana, struktur pendanaan dapat terdiri dari:
Modal sendiri (equity) + Pinjaman bank (debt) = Total investasi
Misalnya sebuah rumah sakit membutuhkan investasi Rp100 miliar. Pemilik menyediakan Rp60 miliar dan Rp40 miliar berasal dari pinjaman bank.
Apakah kondisi tersebut menguntungkan atau justru berisiko?
Jawabannya tergantung pada kemampuan rumah sakit menghasilkan arus kas dan membayar kewajibannya.
1. Investasi menjadi lebih ringan bagi pemilik
Dampak pertama adalah kebutuhan modal dari pemilik menjadi lebih kecil.
Jika investasi rumah sakit Rp100 miliar dan seluruhnya menggunakan modal sendiri, pemilik harus menyediakan Rp100 miliar.
Tetapi jika 40% dibiayai bank, pemilik cukup menyediakan Rp60 miliar dan sisanya Rp40 miliar berasal dari pinjaman.
Artinya, pemilik tidak perlu mengeluarkan seluruh modal di awal.
Namun, perlu dipahami bahwa pinjaman bukan berarti investasi menjadi lebih murah.
Pinjaman hanya mengurangi kebutuhan modal sendiri di awal, tetapi menimbulkan kewajiban pembayaran di masa depan.
2. Muncul kewajiban bunga dan cicilan
Ketika rumah sakit menggunakan pinjaman bank, akan muncul dua konsekuensi utama:
Bunga dan pembayaran pokok pinjaman.
Bunga menjadi biaya keuangan yang harus dibayar sesuai perjanjian kredit.
Sementara pembayaran pokok merupakan pengembalian uang yang dipinjam dari bank.
Misalnya rumah sakit memiliki pinjaman Rp40 miliar.
Rumah sakit harus menyediakan uang setiap bulan untuk membayar kewajiban tersebut, terlepas dari apakah jumlah pasien sedang tinggi atau rendah.
Inilah yang membuat struktur pendanaan dengan utang harus dihitung secara hati-hati.
3. Cash flow menjadi sangat penting
Dalam pembangunan rumah sakit, jangan hanya melihat apakah proyek menghasilkan laba.
Yang lebih penting adalah:
“Apakah rumah sakit mempunyai cukup uang tunai untuk membayar kewajiban bank?”
Rumah sakit mungkin saja secara laporan laba rugi sudah menghasilkan laba, tetapi secara kas belum tentu memiliki uang yang cukup.
Contohnya:
Pendapatan rumah sakit: Rp10 miliar
Biaya operasional: Rp8 miliar
Laba operasi: Rp2 miliar
Kelihatannya bagus.
Tetapi apabila rumah sakit harus membayar cicilan pokok dan bunga bank Rp2,5 miliar pada periode yang sama, maka secara kas rumah sakit masih mengalami kekurangan Rp500 juta.
Karena itu, ketika sebagian investasi menggunakan pinjaman bank, cash flow menjadi salah satu bagian paling penting dalam Feasibility Study (FS).
4. Risiko proyek menjadi lebih tinggi
Penggunaan utang memberikan leverage kepada investor, tetapi sekaligus meningkatkan risiko.
Jika rumah sakit mencapai target pasien lebih cepat dari yang diperkirakan, utang dapat membantu memperbesar kemampuan pemilik mengembangkan bisnis dengan modal sendiri yang lebih kecil.
Namun sebaliknya, jika jumlah pasien lebih rendah dari proyeksi, rumah sakit tetap mempunyai kewajiban membayar bunga dan pokok pinjaman.
Misalnya dalam FS diproyeksikan pendapatan tahun pertama Rp50 miliar.
Tetapi realisasinya hanya Rp35 miliar.
Biaya operasional tetap harus dibayar. Gaji tetap harus dibayar. Utilitas tetap harus dibayar. Obat dan bahan medis tetap diperlukan.
Dan cicilan bank juga tetap berjalan.
Inilah salah satu risiko utama penggunaan utang dalam pembangunan rumah sakit.
5. EBITDA menjadi sangat penting
Untuk melihat kemampuan operasional rumah sakit sebelum memperhitungkan bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi, kita dapat melihat EBITDA.
Secara sederhana:
EBITDA = Pendapatan – biaya operasional kas
Misalnya:
Pendapatan = Rp50 miliar
Biaya operasional = Rp42 miliar
Maka EBITDA = Rp8 miliar.
Tetapi rumah sakit memiliki kewajiban kepada bank berupa bunga dan pembayaran pokok.
Karena itu, EBITDA tersebut harus cukup untuk menopang kewajiban keuangan dan kebutuhan kas lainnya.
Dengan kata lain:
Semakin besar pinjaman, semakin besar pula EBITDA dan cash flow yang harus dihasilkan rumah sakit.
6. Dampaknya terhadap IRR dan NPV dalam Feasibility Study
Ini bagian yang sering membingungkan investor.
Dalam FS, kita harus membedakan antara kelayakan proyek dan kelayakan investasi pemilik.
Jika kita menghitung kelayakan proyek secara keseluruhan, biasanya kita melihat proyek seolah-olah dibiayai oleh sumber dana secara keseluruhan, kemudian menilai kemampuan proyek menghasilkan cash flow.
Sementara jika kita melihat dari sisi pemilik, struktur pendanaan menjadi sangat penting.
Misalnya:
Total investasi rumah sakit = Rp100 miliar
Modal sendiri = Rp60 miliar
Pinjaman bank = Rp40 miliar
Maka pemilik sebenarnya hanya menanamkan Rp60 miliar.
Namun rumah sakit menggunakan total Rp100 miliar untuk membangun aset dan menjalankan proyek.
Karena itu, analisis FS perlu menjelaskan dengan jelas apakah IRR yang ditampilkan adalah:
Project IRR, atau
Equity IRR.
Keduanya dapat memberikan angka yang berbeda karena struktur pendanaannya berbeda.
7. WACC juga dapat berubah
Ketika proyek menggunakan kombinasi modal sendiri dan utang, kita dapat menggunakan konsep Weighted Average Cost of Capital (WACC).
Sederhananya, WACC adalah rata-rata biaya modal yang digunakan untuk membiayai investasi.
Misalnya:
Modal sendiri = 60%
Pinjaman bank = 40%
Maka biaya modal proyek berasal dari kombinasi antara biaya modal sendiri dan biaya pinjaman.
Karena bunga pinjaman secara fiskal dapat memiliki perlakuan yang berbeda dari return pemilik, struktur utang juga dapat memengaruhi biaya modal setelah pajak.
Namun bukan berarti semakin banyak utang selalu semakin baik.
Semakin tinggi utang, semakin tinggi pula risiko keuangan proyek.
8. Dampak terhadap Return on Equity (ROE)
Penggunaan utang dapat menyebabkan efek financial leverage.
Misalnya sebuah proyek membutuhkan investasi Rp100 miliar dan menghasilkan laba tertentu.
Jika seluruhnya menggunakan modal sendiri, pemilik harus menanamkan Rp100 miliar.
Tetapi jika pemilik hanya menanamkan Rp60 miliar dan Rp40 miliar berasal dari bank, maka laba yang diperoleh pemilik dibandingkan dengan modal sendiri dapat terlihat lebih tinggi.
Inilah salah satu alasan investor menggunakan utang.
Tetapi leverage bekerja dua arah.
Jika bisnis menghasilkan keuntungan yang baik, leverage dapat meningkatkan return terhadap modal sendiri.
Namun jika kinerja bisnis buruk, leverage juga dapat memperbesar tekanan terhadap pemilik karena kewajiban pembayaran utang tetap berjalan
9. Pinjaman bank tidak boleh digunakan untuk menutup kelemahan bisnis
Hal yang perlu diperhatikan adalah:
Bank financing bukan solusi untuk business model yang tidak layak.
Misalnya dalam FS:
Jumlah pasien terlalu rendah.
Tarif tidak mencukupi.
BOR tidak realistis.
Biaya operasional terlalu tinggi.
Cash flow negatif terlalu lama.
Kemudian proyek dipaksakan menggunakan pinjaman agar tetap terlihat layak.
Ini merupakan kesalahan.
Pinjaman seharusnya digunakan untuk memperkuat struktur pendanaan proyek yang memang secara bisnis memiliki prospek, bukan untuk menutupi kelemahan fundamental proyek.
10. Perlu ada grace period
Untuk pembangunan rumah sakit, salah satu hal penting dalam negosiasi dengan bank adalah grace period atau masa tenggang pembayaran pokok.
Mengapa?
Karena rumah sakit tidak langsung menghasilkan pendapatan besar pada saat gedung selesai dibangun.
Biasanya rumah sakit membutuhkan waktu untuk:
mendapatkan izin,
merekrut tenaga kesehatan,
melakukan credentialing dokter,
mendapatkan kerja sama dengan BPJS atau perusahaan,
melakukan pemasaran,
membangun patient base,
dan meningkatkan utilisasi tempat tidur.
Karena itu, jadwal pembayaran utang harus disesuaikan dengan kemampuan cash flow rumah sakit.
Jangan sampai rumah sakit baru mulai beroperasi tetapi langsung dibebani cicilan yang terlalu besar.
11. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) harus diperhatikan
Salah satu indikator penting dalam menilai kemampuan rumah sakit membayar utang adalah DSCR.
Sederhananya, DSCR menjawab pertanyaan:
“Apakah cash flow rumah sakit cukup untuk membayar kewajiban utangnya?”
Misalnya cash flow yang tersedia untuk pembayaran utang sebesar Rp10 miliar per tahun.
Total pembayaran pokok dan bunga bank sebesar Rp8 miliar per tahun.
Maka:
DSCR = Rp10 miliar / Rp8 miliar = 1,25x
Artinya, cash flow yang tersedia sekitar 1,25 kali kewajiban debt service.
Semakin kecil DSCR, semakin sempit ruang keamanan cash flow rumah sakit.
Karena itu, dalam FS rumah sakit yang menggunakan pinjaman bank, DSCR sebaiknya dimasukkan dalam analisis kelayakan.
12. Jangan hanya membuat skenario normal
FS rumah sakit yang menggunakan pinjaman bank sebaiknya tidak hanya mempunyai satu skenario.
Minimal perlu dibuat:
Skenario optimistis
Pasien lebih tinggi, pendapatan lebih tinggi, sehingga kemampuan membayar utang lebih kuat.
Skenario dasar
Menggunakan asumsi yang paling realistis berdasarkan kondisi pasar dan kemampuan rumah sakit.
Skenario pesimistis
Pasien lebih rendah, pendapatan lebih rendah, dan utilisasi rumah sakit berkembang lebih lambat.
Skenario pesimistis sangat penting.
Karena pertanyaan yang harus dijawab bukan hanya:
“Kalau rumah sakit berhasil, apakah bisa membayar utang?”
Tetapi juga:
“Kalau rumah sakit belum mencapai target, apakah masih mampu membayar utang?”
13. Dampaknya terhadap Payback Period
Penggunaan pinjaman juga perlu diperhatikan ketika menghitung Payback Period.
Jika yang dihitung adalah pengembalian seluruh investasi proyek, maka dasar investasi yang digunakan adalah total investasi proyek.
Namun jika yang ingin dilihat adalah kapan modal pemilik kembali, maka yang dianalisis adalah cash flow yang menjadi hak pemilik setelah memperhitungkan kewajiban pendanaan.
Karena itu, angka Payback Period harus selalu dijelaskan:
Payback proyek atau Payback modal pemilik?
Jangan sampai investor melihat angka 8 tahun, tetapi tidak memahami bahwa angka tersebut merupakan pengembalian investasi proyek secara keseluruhan, bukan semata-mata pengembalian modal yang dikeluarkan pemilik.
14. Contoh sederhana
Misalnya pembangunan rumah sakit membutuhkan investasi:
Total investasi = Rp100 miliar
Sumber dana:
Modal sendiri = Rp60 miliar
Pinjaman bank = Rp40 miliar
Maka pemilik tidak perlu menyediakan Rp100 miliar sekaligus.
Tetapi rumah sakit mempunyai kewajiban membayar pinjaman Rp40 miliar beserta bunganya.
Jika rumah sakit menghasilkan cash flow yang kuat, struktur ini dapat membantu pemilik menggunakan modal secara lebih efisien.
Namun jika rumah sakit mengalami keterlambatan mencapai target pasien, kewajiban bank tetap berjalan.
Karena itu, dalam FS harus dihitung:
Investasi → Pendapatan → EBITDA → Cash Flow → Bunga → Pokok Pinjaman → Cash Flow Setelah Debt Service → Return Pemilik
Rangkaian inilah yang memberikan gambaran lebih realistis mengenai kemampuan proyek.
Kesimpulan
Menggunakan pinjaman bank untuk membiayai sebagian investasi rumah sakit bukan sesuatu yang otomatis baik atau buruk.
Dampaknya sangat tergantung pada besarnya utang, tingkat bunga, tenor, grace period, kemampuan menghasilkan EBITDA, pertumbuhan pasien, dan cash flow rumah sakit.
Utang dapat membuat kebutuhan modal awal pemilik menjadi lebih ringan dan dapat meningkatkan leverage terhadap modal sendiri.
Namun pada saat yang sama, utang menciptakan kewajiban tetap yang harus dibayar meskipun rumah sakit belum mencapai target pendapatan.
Karena itu, untuk FS rumah sakit, pertanyaan yang paling penting bukan hanya:
“Berapa besar investasi yang dibutuhkan?”
Tetapi juga:
“Berapa bagian yang dibiayai sendiri, berapa bagian yang dibiayai bank, kapan rumah sakit mulai menghasilkan cash flow positif, dan apakah cash flow tersebut cukup untuk membayar utang?”
Dengan demikian, struktur pendanaan seharusnya menjadi bagian integral dari Feasibility Study, bukan sekadar keputusan setelah FS selesai.
Rumah sakit yang layak bukan hanya rumah sakit yang mampu menghasilkan laba, tetapi juga rumah sakit yang mampu menjaga cash flow dan memenuhi kewajiban pendanaannya secara berkelanjutan.